Vor kurzem hatte ich in dem Beitrag Das Keine-Anzahlung-Disaster einige Daten zum Immobilienmarkt in den USA aus einem Artikel im Anlegermagazin Barron’s zitiert, die darauf hindeuten, dass viele neue “Besitzer” von Eigenheimen oder Eigentumswohnungen den Kauf im Jahr 2005 ohne Eigenkapital vollständig kreditfinanziert haben, und dass bei den Krediten vorerst ohne Tilgung nur die Zinskosten bedient werden. Vermutlich haben viele auf weiter steigende Immobilienpreise spekuliert, die das Kreditproblem dann von alleine gelöst hätten. Das war vermutlich auch nicht so schwer, denn ich erinnere mich noch an die Flut von “Your loan has been approved” Spammails (Ihre Hypothek wurde genehmigt) vor einigen Monaten.

Jetzt sieht es aber so aus, als stiegen die Immobilienpreise eben nicht ins Unendliche. Seit einiger Zeit stagnieren die Preise, bzw. beginnen bereits zu fallen. Momentan scheiden sich noch die Geister, ob der Immobilienmarkt mit einer sogenannten sanften Landung abkühlt, oder ob sich eine Blase gebildet hat, deren unweigerliches Platzen die USA in eine Rezession treiben wird. Ich habe leider keine Glaskugel und kann nicht in die Zukunft schauen. Aber man kann in die Vergangenheit blicken, um die gegenwärtigen Vorgänge auf dem Immobilienmarkt etwas näher zu betrachten und einzuschätzen.

Die Anzahl der genehmigten Neubauanträge, die Anzahl der tatsächlichen Neubaubeginne, sowie die Anzahl der verkauften Neubauten sind in den letzten Wochen von vorher sehr hohen Niveaus drastisch gefallen. Ein Bild sagt mehr als tausend Worte, mehrere Bilder sagen noch mehr:

Gestiegen ist dagegen die Verschuldung der US-amerikanischen Haushalte. Aktuell müssen durchschnittlich 14% des verfügbaren Einkommens für die Bedienung der Zinsen dieser Kredite aufgebracht werden. Viel mehr Kredite kann man da nicht mehr aufnehmen. Irgendwann ist Schluss.

Der NAHB-Wells Fargo Housing Market Index (→ deutsche Beschreibung) ist auf den tiefsten Stand seit 15 Jahren gefallen.

Während die Preise der zu verkaufenden Einfamilienhäuser oder Eigentumswohnungen stagnieren bzw. sinken, steigt die Anzahl der zum Verkauf stehenden Wohneinheiten drastisch an. Angebot und Nachfrage bestimmen den Preis. Das hier gezeigte Beispiel für L.A. ist keine Ausnahme, sondern die Regel. Die aktuellen Daten für die wichtigsten Städte in den USA werden beim Housing Tracker zur Verfügung gestellt. Zur Zeit beläuft sich der Bestand der zum Verkauf angebotenen Wohneinheiten mit 3,86 Millionen auf dem höchsten Stand seit 13 Jahren, was einem Bedarf von 7,3 Monaten entspricht.

Robert J. Shiller, Professor wir Wirtschaftswissenschaften an der Yale Universität, hat einen Chart für die historischen, inflationsbereinigten Immobilienpreise veröffentlicht, der einen Preisanstieg um über 80% in den letzten zehn Jahren anzeigt und nichts Gutes für die weitere Entwicklung des Immobilienmarktes erwarten lässt.

Wieso sind die Preise derart in die Höhe geschossen? Nach einer Studie der Federal Reserve Bank of Chicago liegt das hauptsächlich an einem durch die Entwicklung der Technik entstandenen Wohlstand, aufgrund dessen sich heutzutage viel mehr Haushalte ein eigenes Haus / eine eigene Wohnung leisten könnten. Aus den Daten in dem oben genannten Artikel in Barron’s schließe ich aber, dass das nicht sein kann, denn eine Vollfinanzierung zu 100% ohne Tilgung bedeutet meiner Einschätzung nach, dass man sich das Haus eben nicht leisten kann. Tim Iacono kommt ebenfalls zu dem Schluss, dass nicht der technologische Fortschritt, sondern billiges Geld und eine daraus resultierende Kreditblase ursächlich für den Boom bei den Immobilien verantwortlich ist. Nach seinen Berechnungen wurden in den letzten 5 Jahren ca. 3,5 Millionen Häuser mehr gebaut, als benötigt werden.

Die Anzeichen für eine Kreditblase wird in einer Studie von MacroMavens unterstützt, nach der die Banken in den USA im letzten Jahr ihre Zinsmargen auf den niedrigsten Stand seit 15 Jahren gesenkt hatten, um Kredite billig anbieten zu können. Dass sie trotzdem gute Gewinne vermelden konnten, liegt laut MacroMavens daran, dass sie gleichzeitig ihre Rückstellungen für Kreditausfälle auf den niedrigsten Stand seit 1985 gesenkt haben, obwohl über 40% ihrer Aktiva in Immobilienkrediten stecken. Diese Forderungen werden teilweise an Hedge-Fonds über die Ausgabe von Anleihen abgetreten (hoffentlich nicht auf Kredit).

Die Vereinigung der Makler (National Association of Realtors, NAR) hat vor kurzem ein Gutachten mit dem Titel “The Housing Bubble and Its Implications for the Economy” verfasst. Die NAR sehe keine Blase, sondern eine langsame Gleichgewichtsfindung zwischen Angebot und Nachfrage und weitere Preisanstiege, wenn auch nur minimal von unter 3%. Natürlich haben sie sich einen Ausweg offen gehalten: Sollte sich die Konjunkturlage ändern, so müsste der Ausblick angepasst werden.

Na, hoffentlich stimmt das. Denn sollten die Preise stark nachgeben, steht den Krediten aus den Vollfinanzierungen nicht mehr genug Immobilienwert gegenüber. Viele werden ihre Kredite nicht mehr bedienen können und ihr Haus verkaufen müssen. Das wird die Preise weiter nach unten drücken und es dürften einige Banken dann auf Unsummen von faulen Krediten sitzen. Gleich kommen die Zahlen zu den Existing Home Sales. Ich bin gespannt.