Ich bin auf einen sehr interessanten Artikel zur aktuellen Lage auf dem U.S.-amerikanischen Immobilienmarkt gestoßen. Der Autor ist Lon Witter, Mitgründer von Witter & Westlake Investments, und der Artikel erschien vor zehn Tagen im angesehenen U.S. Anlegermagazin Barron’s. Wer kein Online-Abo bei Barron’s hat, kann sich in die Grauzone begeben und eine “Kopie” entweder im Cache von Google oder im TPM Cafe lesen. Der Artikel trägt den Titel “Das Keine-Anzahlung-Disaster”.

Der Autor ist der Meinung, dass die durchschnittlichen Immobilienpreise in den USA Ende 2005 im historischen Vergleich und basierend auf der bisher üblichen Wertermittlung zwischen 30% und 50% zu hoch sind und somit sehr wahrscheinlich in den nächsten drei Jahren wieder um ca. 30% fallen werden, einfach um sich wieder zurück zum Durchschnitt zu bewegen.

Als Gründe für die zu hohen Immobiienpreise sieht der Autor, dass das Platzen der Aktienblase und historisch niedrige Zinsen auf dem Geld- und Anleihemarkt sowie die in den letzten 50 Jahren historisch gewachsene Erkenntnis, dass Immobilienpreise niemals sinken, zu einer wahren Investitionsflut in Immobilien geführt habe. Das alleine sei noch kein Problem und führe nicht zu einem Crash. Das Problem ist, dass die Immobilien zum Großteil – gelinde gesagt – wackelig kreditfinanziert sind.

• Im Jahr 2005 waren 32,6% aller neu aufgenommenen Eigenheimkredite und Hypotheken Kredite ohne Tilgung, die vorerst nur die Zinskosten bedienen (vgl. mit 0,6% im Jahr 2000)
• Im Jahr 2005 haben 43% derjenigen, die ihr erstes Haus gekauft haben, dieses ohne Eigenkapital zu 100% finanziert.
• 15,2% der Hauskäufer des Jahres 2005 sind um 10% höher verschuldet, als ihr Haus wert ist.
• 10% aller Hausbesitzer mit Hypotheken haben kein Eigenkapital in ihrem Haus.
• Kredite über 2,7 Billionen U.S. Dollar werden in den Jahren 2006 und 2007 an die gestiegenen Zinsen angepasst werden.

Was passiert, wenn die Immobilienpreise anfangen zu fallen? Was machen die Banken, wenn den Krediten kein entsprechender Wert mehr gegenübersteht? Ein Szenario wäre, dass Geld aus dem Aktienmarkt abgezogen wird. Der Autor hält es sogar für möglich, dass dieses sehr schnell passieren kann und die Aktienindizes 25%-30% binnen einer Woche fallen, besonders wenn die Marktteilnehmer weiter die Warnzeichen ignorieren. Ein anderes Szenario ist, das der Immobilienmarkt wieder an Fahrt gewinnt und die Verbraucher höhere Ratenzahlungen und fallende Immobilienpreise einfach gelassen hinnehmen. Wir werden sehen.

P.S.: Ein weiterer sehr interessanter Artikel, zwar in Englisch, aber mit einem auch ohne Englischkenntnisse verständlichem Chart ist Fingers of Instability. Der S&P 500 bei 600 Punkten bis Ende 2007? Also -50% in einem Jahr?

P.P.S.: Ebenso sehr lesenswert ist “The Downside of the Building Cycle” auf The Big Picture.

P.P.P.S.: Die Verbraucher kümmert es ganz aktuell noch nicht. Die Ausgaben steigen, die Sparrate nimmt weiter ab.